El Gobierno Español el día 29 de septiembre del 2026 no se ha atrevido a aprobar una sola Ley, sino que ha aprobado de forma inmediata dos Decretos Ley independientes para esquivar el control del Congreso referente a la Ley de la Vivienda. ¿Y cuál es el objetivo? Bueno, primero blindar los desahucios de familias vulnerables hasta el año 2030. Segundo, prohibir que los fondos de inversión inmobiliaria, comúnmente llamada fondos buitres, compren viviendas hasta el año 2028. Y el tercer punto, que es el más controversial y polémico, es crear contratos de alquiler indefinidos de por vida.
Vamos por partes. Como hemos mencionado, el Gobierno Español el día 29 de septiembre del 2026 ha aprobado dos reales decretos y son el primer Real Decreto conocido como el de la Regulación y Protección y el segundo Real Decreto está conocido como el de la Renovación Automática.
1.- Real Decreto Ley referido a la Regulación y Protección de la Vivienda
El primer Real Decreto Ley referido a la Regulación y Protección de la Vivienda el cual se maneja bajo cuatro pilares y son:
El primero, establece una prórroga extraordinaria, es decir, se ha establecido que todos los contratos de arrendamiento vigentes que finalicen antes del 31 de diciembre del 2028 se van a prorrogar de forma automática por 2 años más.
El segundo pilar está referido a la protección frente a los desahucios.
¿Y qué significa?
Significa que ningún juez podrá ejecutar la expulsión forzosa de una familia de su vivienda si se encuentra en situación de extrema vulnerabilidad y el Estado no le garantice antes un alojamiento digno.
¿A quién protege?
Va a proteger aquellas personas, aquellas familias que cumplan con los criterios de vulnerabilidad. Y para que un juzgado paralice un desahucio por impago de alquiler o por impago de una hipoteca, los servicios sociales deberán emitir un informe de vulnerabilidad que certifique la situación socioeconómica de la familia.
Entonces, el nuevo decreto prioriza los siguientes casos y son hogares con ingresos globales que no superen los umbrales de pobreza que establezca el IPREM. Segundo, familias con menores de edad a cargo o familias con personas dependientes que estén a su cargo y también personas que sean mayores de 65 años.
Ahora este pilar también se apoya en que el juez frena el lanzamiento, el desahucio de la persona, de la familia de esta vivienda, pero también establece que la suspensión no es infinita. Por lo tanto, se ha establecido que el desahucio se congela para dar un plazo obligatorio a la administración pública, es decir, al ayuntamiento, para que reubiquen dónde va a vivir esta familia. Es decir, por este nuevo Real Decreto, una vez que la familia sea desahuciada de la vivienda, va a tener que ser reubicada por el propio ayuntamiento a otra vivienda. No puede ser dejada tirada en la calle, en un parque, a su suerte. No, con este nuevo Real Decreto las reglas de juego han cambiado, sino que ahora le impone a la propia administración pública, representado en este caso por los ayuntamientos, a buscarle una nueva vivienda a aquella familia o persona que ha sido desahuciada de la vivienda, ya sea por impago de un alquiler o por impago de una hipoteca.
Ahora, para equilibrar el derecho a la vivienda también se ha establecido que si el piso que es materia en el cual la familia fue desahuciada esta vivienda, su propietario es un fondo de inversión o un fondo buitre comúnmente llamado. Entonces, este fondo de inversión en aplicación de este Real Decreto estará obligado a soportar la paralización del desahucio a costo cero durante todo el tiempo que tenga la administración para buscar un nuevo piso, un nuevo departamento donde se alojará esta familia. Ahora, si el piso su propietario es un pequeño propietario, un pequeño particular, se ha establecido que para evitar que el impago hunda económicamente a una familia que complementa sus ingresos con un piso, el gobierno ha aprobado una partida presupuestaria de tal forma que el Estado le pagará a este propietario el precio medio del alquiler.
Es decir, si el piso tiene como propietario un fondo de inversión, un fondo buitre, pues este fondo buitre tendrá que soportar a costo cero la permanencia de esta familia en dicha vivienda hasta que el estado, en este caso el ayuntamiento, lo reubique a esta familia y durante todo ese tiempo el fondo de inversión no recibirá un solo euro. Ahora, si la vivienda de la cual esta familia será desahuciada para ser enviada a otra vivienda que el el Ayuntamiento, se encargará de buscarles, todo ese tiempo que se tarda la Administración Pública en encontrar esa vivienda en donde esta familia será reubicada, todo ese tiempo, el estado le va a pagar al propietario particular un promedio del costo del alquiler mensual.
Es decir, el fondo de inversión no recibe nada, pero si se trata de un propietario particular, el Estado se encargará de asumir ese costo, es decir, pagarle al propietario.
El tercer pilar es el veto a los fondos buitre. Es decir, este Real Decreto ha establecido que ningún fondo de inversión va a adquirir, va a comprar nuevas viviendas hasta el año 2028.
El resto de pequeños propietarios, pequeños particulares, van a seguir comprando y vendiendo inmuebles. Ahora se ha establecido con este Real Decreto que durante la vigencia de este Real Decreto, estos fondos de inversión tienen prohibido adquirir viviendas destinadas a ser habitadas. Así como también se ha establecido que estos fondos de inversión inmobiliaria también se les ha prohibido que vayan a adquirir viviendas de protección oficial.
Lo que sí pueden hacer estos fondos de inversión
Estos fondos de inversión sí pueden, por ejemplo, adquirir, comprar terrenos solares o pueden financiar proyectos de construcción de viviendas que estén destinadas para ser alquiladas en un futuro. Por lo tanto, la diferencia está. Lo que un fondo de inversión no puede hacer es que no va a comprar viviendas hechas terminadas hasta el 2028, pero lo que un fondo de inversión sí puede hacer es o adquirir un terreno baldío, un solar para su futura construcción o financiar proyectos de obra, proyectos para construir nuevas y futuras viviendas cuyo destino sean alquilarlas en un futuro a mediano plazo.
También este Real Decreto no impide que estos fondos de inversión sigan adquiriendo locales destinados para oficinas, locales comerciales, restaurantes, bares, etcétera.
El cuarto pilar en el cual se apoya este real decreto es que se va a controlar por un lado, los alquileres de habitaciones y por otro lado se van a controlar los contratos de temporada.
Vamos primero con los contratos de alquiler por habitación. A ver, sucedía que antes de la aprobación de este real decreto, un propietario de una vivienda que esté ubicada, por ejemplo, en una zona tensionada. ¿Qué es una zona tensionada? Es aquel lugar geográfico, ciudad, pueblo en donde el acceso a la vivienda habitual es difícil porque hay pocas viviendas y hay mucha gente que quiere una vivienda para vivir. Es decir, en términos económicos en donde la demanda de viviendas es muy superior a la oferta de viviendas disponibles. Entonces, lo que hacen las comunidades autonómicas es identificar aquellos pueblos, aquellas ciudades como zonas tensionadas en donde el acceso a la vivienda es muy difícil para las personas. Entonces, al identificarlas y establecerlas como zonas tensionadas, la comunidad autónoma establece que determinado piso, determinada vivienda, sea alquilado a un determinado precio como máximo. Entonces, por ejemplo, si una vivienda está ubicada en un pueblo que ha sido señalado como zona tensionada, pues la comunidad autónoma le dice al propietario que ese piso, ese departamento sea alquilado, digamos, a 1000 € mensuales y punto. Ale, ¿qué pasaba antes de la aprobación de este Real Decreto? sucedía que muchos propietarios, muchos fondos de inversión, muchos fondos de inversión buitre para saltarse la aplicación de la ley, lo que hacían era que, por ejemplo, un piso que tuviera tres o cuatro habitaciones no la alquilaran como un todo, sino que la troceaban y alquilaban habitación por habitación, de tal modo que técnicamente no estaban incumpliendo la norma. norma, porque la norma decía que el piso entero se alquilaba, digamos, a 1,000 € pero saltándose la ley, pues aplicaban y alquilaban el piso por habitaciones, de tal modo que cada habitación, por ejemplo, si la alquilaban a 400 € y el piso estaba compuesto por cuatro habitaciones, 400 por cada habitación, por cada piso, 400* 4. Estamos diciendo que el propietario o el fondo de inversión ganaba 1600 € alquilando habitación por habitación y técnicamente no incumplía la norma, puesto que las alquilaba por habitaciones, no la alquilaba el departamento como un todo, puesto que si lo alquilaba como un todo, en lugar de ganar 1600 € mensuales, ganaría solamente 1000 € Entonces Con aplicación de este Real Decreto, ya se prohibió eso y se ha establecido que no se van a alquilar habitaciones bajo esta modalidad y menos aún si están en zonas declaradas como zonas tensionadas.
Ahora, ¿qué pasa con los contratos de temporalidad? En los contratos de temporalidad, con aplicación de este nuevo Real Decreto, tendrá que justificarse documentalmente que la persona que adquiere en arrendamiento la vivienda lo va a hacer por un motivo fundado de temporalidad. ¿Cómo así? Por ejemplo, un estudiante que se traslada de una ciudad a otra para estudiar, digamos, una maestría universitaria o una FP en un centro de formación profesional o un trabajador que ha sido eh desplazado de su centro matriz a otro centro de trabajo en otra provincia por determinados meses, digamos 7 u 8 meses, y tiene la necesidad pues de alquilar una vivienda pues para vivir durante todo ese tiempo que esté fuera de su ciudad natal. Pues entonces en ese caso el contrato de temporalidad sí procede, puesto que se deberá firmar el contrato de temporalidad y demostrar con documentos el motivo por el cual es un contrato real de temporada y lo cual se demuestra, por ejemplo, en el caso del estudiante con la matrícula de estudios o en el caso del trabajador pues con un certificado de trabajo en el cual pues su empleador le destaca de su centro de labores habitual a otro centro de labores que está en otra provincia y que va a ser de forma temporal por unos cuantos meses.
¿Qué pasa si no se demuestra esta temporalidad? Entonces, el nuevo Real Decreto señalará que este contrato es un contrato habitual de residencia y por lo tanto no es de temporalidad y por lo tanto este inquilino tendrá derecho a permanecer 5 años si el propietario de la vivienda es una persona particular o permanecer 7 años si el dueño de la vivienda es una empresa o una entidad privada por aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
2.- El segundo Real Decreto que está referido a la Renovación Automática o Contratos de por Vida de Alquiler.
Este segundo nuevo Real Decreto significa que antes de que se aprobara este Real Decreto, cuando un contrato de alquiler cumplía, por ejemplo, los 5 años obligatorios que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos, si el propietario es una persona particular o 7 años, si el propietario es una empresa, el propietario tenía el derecho legal de no renovarlo, obligando así al inquilino a marcharse, es decir, a devolver la vivienda o aceptar una subida en el monto del alquiler bajo la suscripción de un nuevo contrato de arrendamiento.
Ahora, con la aprobación de este nuevo Real Decreto, pareciera que se abre la posibilidad de que los contratos de alquiler van a ser de por vida ¿por qué? porque con la aprobación de este segundo real decreto se ha establecido que el vencimiento ya es sin expulsión. Es decir, al llegar un contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento, el contrato se va a renovar de forma automática y de forma indefinida. y que será decisión unilateral del inquilino de continuar o no habitando dicha vivienda.
Por lo tanto, el propietario ya no podrá decidir si renovarle al inquilino o no o si aumentarle o no el precio del alquiler. Es decir, el único que conserva la potestad de romper el contrato de alquiler al finalizar el plazo con la aplicación de este segundo nuevo Real Decreto de Vivienda de la renovación automática, será exclusivamente el inquilino.
Gracias a Dios y cualquier duda al respecto de este tema, por favor ponte en contacto con el despacho Ciezari & Asociados Asesoría Extranjería y con gusto despejaremos tus dudas.
